产权难题：

区域整体开发的项目内业主多、权属多、产权复杂、局部利益与整体利益协调难。

对策：

▲ 明确 “区域开发主体 + 项目其他业主”模式

▲ 明确产权模式——理清“四大界面” （产权、设计、施工、管理）为突破口。 

以厘清产权界面为核心，以地下整体开发为目标， 确立产权模式的“四大界面”（产权、设计、施工、管理）权属关系

▲ 总控设计成果融入控规，作为法律依据

条线难题：

区域整体开发的建设项目类型多、且同步设计， 技术条线立体交织且相互牵制。

对策：

▲ “主线统筹条线”：利用总控设计作为主线，进行统一规划，统一设计、统一建设、统一管理。

▲ 总控设计第一时间进入，进行整合。

在控规基础上进行总体深化设计/总控设计，并上升为总体设计导则（包括消防、交通、人防、绿地、绿化景观、地下空间等），与控规法定图则相融合，作为整体开发的法定依据；

以总控为技术支撑，同步开展地下、景观、消防、交通、人防、能源系统、智能化系统等专项设计，整体配套、统筹布局。设计成果融入控规，作为各项（包括建筑、交通、景观、绿化等等）的审批依据。

技术难题：

技术难点多、与现行法规和规范冲突多。

对策：

▲ 编制总控导则与专项导则，以导则内容作为各建设项目设计及开发的法定标准，和建设审批依据。 

▲ 当遇到突破旧的法规/规范情况时，使用“导则覆盖”。

建议政府相关审批部门对矛盾、缺失的技术条文完善补充，建立与园区情况相适宜的建设标准，考虑区域整体评价覆盖单体评价、整体指标拆分到单体实施的综合平衡模式。

▲ 巩固区域开发主体，定期组织开会、并经各主管部门认可（形成决策流程）。 

管理难题：

统一建设的管理头绪多，各个环节相互制约羁绊

对策：

▲ 建立市、区层面的领导小组，统筹各委、办、局 

▲ 成立主管部门领导小组、推进审批 

▲ 以总体导则为技术法规支撑，强调区域整体审批、弱化单项审批（规划局统筹） 

▲ 主体建设单位与设计总控统一出口，简化单项审批流

区域整体开发的不同模式主要是根据土地出让的模式不同。

模式一：虹桥商务区核心区

策略：

▲ 通过控规及其导则对整体开发进行控制，虹桥管理委员会统筹、协调和审批。如对地块之间的地下通道、地上二层连廊的统一要求等。 

▲ 传统产权划分，以红线垂直划分地块产权，地上地下产权一体；街坊公共通道作为独立地块单独划出。 

▲ 地块由瑞安、万通、龙湖等各市场业主独立开发，一级开发及公共区域由申虹公司代建。

缺点：

以规划为手段，整体开发在统一城市界面、统一公共空间等进行了积极探索，但离真正意义上的整体开发还有相当距离。

模式二：世博 B 片区央企总部基地

产权竖向划分、地下彼此互用

世博 B 片每个街坊内有多个业主，产权竖向划分 + 地下彼此借用的方式最大发挥城市土地资源的潜力。 

优点：整体开发的空间共享、设施共享的地面、地下室一体化设计，为节约城市资源、塑造区域形象、打造宜人的公共环境均提供了有利条件。

缺点：以红线为界的产权、设计、管理界面，将整个区域划分成独立地块，与相对于整体开发来说，空间共享、设施共享的地面、地下室一体化设计存在矛盾。

模式三：徐汇西岸传媒港

产权水平划分（0 标高 /-1F 为界）、地下完整一体 

以地面为界，将一体化的地下空间产权独立，地下空间单项产权受让人可单独聘请设计单位。而各地块红线仅对地上单体建设进行划分。 

优点：整体性较强，可对整个区域进行专项研究，将关键问题深化细化，对设计进行优化。充分实现区域资源的整合共享，提升公共环境品质。土地出让、设计、施工、管理明确独立。

缺点：整体地下开发早于地上开发，地上设计不完善时进行地下施工设计，造成地下空间设计反复，设计周期拉长。

模式四：张江中区东单元、世博文化公园

产权整体持有、地下完整一体

全部由区域开发主体持有。

优点：整体性较强，充分实现区域资源的整合共享，提升公共环境品质。 

缺点：政府前期投入的资金压力较大，运营成本较高。后期使用方进入后，根据实际需求，设计和施工的反工工作量较大。

平台层设计要点：

▲ 平台层覆盖率 

为确保平台形成一定的规模，提供足够的公共活动空间，二层平台应达到一定的覆盖面积。二层覆盖率如图所示，其中平台层建筑覆盖率保持在 40% 左右，平台覆盖率约为 35% 左右

 ▲ 平台高度设计

中部九个街坊二层设置整体平台，平台相对标高为相对标高 7.5m。平台需确保 24 小时公共开放，各地块平台应平缓连通。

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建筑形态设计要点：

▲ 建筑体量设计 

? 城市设计方案中地区内设置一组超高层塔楼（100 及 100 米以上），在中部九个街坊中，塔楼布置在街坊外围，形成半围合形布局形态；

? 中部九个街坊规划七路南侧，龙文路南侧和黄石路北侧是地块主要塔楼控制范围；

 ? 主要塔楼控制范围，南北进深控制为 50 米左右

▲ 建筑色彩与材质

? 建筑外立面整体风格应体现出精致、现代、典雅的气质，应做到与周边的建筑及环境自然融合与协调，又具有与其自身功能相适应的特点；材料选择方面要便于维护清洁，立面设计考虑清洁维护系统的构造措施。同时应综合考虑夜间泛光照明的效果。 

? 屋顶形式：以平屋顶形式为主 。

? 建筑材质：以混凝土，钢与玻璃材质为主。 

? 建筑色彩明亮雅致，建筑布局应疏密有致。

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开放的第二地面

二层平台以人行为主，满足人行交通的同时，设置具有一定规模的公共活动广场。为满足一定的遮荫避雨休憩需求，采用灌木、乔木、垂直绿化屋顶绿化等多种手段。

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