可持续的城市更新与城市再生包含了大到城区尺度，小到建筑室内空间，它是一种与时俱进的、与社会、经济、环境等各方面的优化更新同步的，并带有一些前瞻性的、创新的思维框架下，研究与梳理出主要的城市问题并寻找综合治理对策。

通过对老城区的保留、改建和新建，传承历史文化，完善城市基础设施和城市功能的再发掘，改善城市环境，最终提升城市质量。

2025BBU继续延伸【可持续的城市更新与再生】为主题，邀请6家国内外建筑设计事务所参与展览与论坛。

周月珠

王欧阳取自两位创始人——欧阳超先生与王泽生先生。值得一提的是，欧阳超先生兼具建筑师与工程师双重专业背景，使公司在成立初期具备建筑与结构领域整合的能力，后续增设了机电部门。第二代领导人林和起先生将原有三大业务板块拆分为三家独立顾问公司，共同延用 “王欧阳”品牌，形成了现在王欧阳独特的联合顾问模式。

▲公司创立初期

周月珠

传承是王欧阳应对未来挑战的核心策略。作为一家历史悠久的公司，我们通过富有经验的老员工参与新项目，实现经验传承与服务质量的提升。

李志高

在近几年时间，我们的服务范围发生了一些变化。香港建筑服务分为级别1、级别2、级别3，过去王欧阳专注于级别1，近年来我们的服务范围发生了变化。跨级服务是王欧阳应对后疫情时代挑战的方法之一。

周月珠

目前国内建筑系招生遇冷，对于行业未来的发展我持保留意见。目前，行业的运作方式较几十年前仍未发生显著变化，我们需要转变工作方式谋求新的机遇。尽管行业存在着挑战，但机会仍然存在。正如李志高所提到那样，行业需要转变，仅仅停留于传统等待我们的将会是行业的式微。想要摆脱行业困境，需要尝试新的方法。

李志高

担忧在行业普遍存在，但正如林和起先生所说，我们见证了高峰也遇到过低谷，发展至今我们依然有信心能度过困境。

黄燕华

今年行业发展形势不容乐观，这是显而易见的。随着香港与内地合作加深，我相信仍会有新的机遇等待我们的发掘。

周月珠

朗豪坊原身由土地发展公司（市建局前身）负责开发，邀请我们参与城市规划。项目地点为旺角亚皆老街、上海街、洗衣街以及砵兰街围合的地块。地块内有许多传统的唐楼建筑，建筑上层供人居住，下层是商铺，整个地块被建筑分割为大大小小的地块。

▲改造前地块

以前的上海街有许多茶楼。其中一条路叫做康乐里，随着时间推移店铺不断入驻这里。最具特色的是卖雀鸟的雀仔街，随着时间发展街道设施逐渐老化，加之雀鸟与僣建问题，区域环境较为恶劣。1991年，政府为了解决鼠疫、火灾等隐患决定对其进行整改。

▲雀仔街

接手任务时，公司正处于发展初期，想法比较传统。我们打算将区域建为旺角旧区的街铺形式。后期规划时，由于业权分散唐楼不能进行统一拆迁。作为业主的土地发展公司与鹰君集团制定了长期的动迁计划，后续开展了为期10年的商户搬迁工作。

在十年时间里，王欧阳不断修改并深化设计。之后借助机场搬迁的机会，我们调整了规划设计。之后，旺角建筑高度限制被放宽，公司抓住了这个机会与业主进行了新一轮的设计。

设计整合了地块，围合中间的小街改为大地块以此契合现代建筑空间需要，同时打破了旺角原有城市肌理，为高端商业项目的出现创造了机会。

朗豪坊的综合发展项目由此诞生并延伸出多种功能，包括政府的公共设施、酒店、商业和办公楼等。

整个平面较为复杂这与项目的多样性有关，就营运和经济而言项目是可持续的。关于社会经济上可持续发展评判标准，我们老板常提到“如果我做了一个很漂亮的建筑却不具备可持续发展的条件，它就只是一个没有生命的漂亮雕塑。”这也是我们公司对建筑特别关注的一点。

周月珠

我们在整合地块的基础上，采取了多个措施。朗豪坊内有多种功能区，每个功能区都需要一个入口，但入口占据了首层地面较多的空间。为开放更多公共空间供市民使用，我们在两条狭窄的地带上设置了一些开放的公共空间，一部分退台后移、一部分空间抬升。公共空间被分隔为两层，下层安排其它设施，上层设计为平面层与二楼相接。

关于控制密度，香港称为覆盖率，当局规定100%的覆盖率只允许15米的超出范围，但朗豪坊打破了这一限制。我们告知政府将裙楼开放供市民使用，这是朗豪坊得以突破限制的原因。我们设置了许多手扶跨层电梯，行人可以迅速抵达群楼顶。相较于地面街道，群楼顶更加便捷、舒适。

在保留原有街铺的基础上，我们在群楼顶开启了一个新的商业层，将行人转移到裙楼顶，缓解了地面通行压力、改善了交通环境。另外朗豪坊也是一个少有的9层高的商业楼，我们在其中设置了手扶跨层电梯，商店与楼梯的结合形成了另一个层次的高层商业空间，这对于香港来说也是一个很大的突破。

我们从过去的项目中得到了一定的经验，人员转移使用扶手电梯耗时最短。

电梯换乘过程存在等待时间长、空间拥挤的问题。手扶电梯的增设是非常有必要的。人员大量聚集存在着一定的安全隐患，这也是我们在设计这个空间时所担忧的问题。我们通过消防性能化计算进行模拟，确定了垂直电梯、手扶电梯、楼梯等设施的数量与位置，直到今天依旧可以将人员安全分散开来。

整个平面就像是一个角色扮演游戏画面，每一位市民根据需求沿着指定的路线前往目的地。我们在设计中对各种情况进行了模拟，无论角色如何改变，每位市民都能高效地抵达目的地。平面看似糅合了众多路线，实际每条路线被单独拎出后其中的逻辑清晰可见，只不过识别路线之间逻辑的能力需要时间培养。

李志高

设计师需要思考垂直交通系统、平面布局都与物管运营之间的关系。我们在设计时做了额外的补充，虽然后期工作会更辛苦，但多角度探索实现问题完美解决，是林和起先生和团队一直以来的想法。

周月珠

朗豪坊项目没有收到过投诉，这得益于多种原因。关于环境改善，我们综合了多方需求。政府在地契中明确提出了所需公共空间的面积，在考察并分析项目周边环境后，业主和团队认为公共空间的存在是有必要的。我们在亚皆老街设计了一些退台，以此搭建一个公共空间。

▲朗豪坊公共空间

设计师需要对项目周围环境负责，不能只局限于项目本身。我们希望对边界的设计，可以促进周边地区的发展。为什么需要在裙楼顶层上设计一个室内空间，这是由旺角狭窄的地势所决定的，我们希望这样的设计可以带来更多的架空层。 

香港的高质量空间与内地的高质量空间存在差异，香港土地面积有限，在繁忙的日常生活中出现的一个小公园将会给市民带来惊喜。满足公共需求之余，发展商也可以借此获取利润，实现双赢。

周月珠

朗豪坊项目在设计过程中使用了环保智能的方法。1995年学会在香港刚刚成立，绿色建筑的相关标准与要求并不明确。当时朗豪坊项目正处于设计阶段，业主与顾问团队一致决定在项目中增加绿色的特色设计。通过对国外项目的借鉴，团队确定了几份特别的设计。

当时，香港的玻璃幕墙都没有保温效果，朗豪坊是香港第一个尝试保温幕墙的项目。

保温幕墙的应用降低了办公楼的用电量，对办公楼的节能控制非常有效。除此之外，大范围应用LED灯也是环保设计关键一环。

香港法例规定，未临近海滨的建筑不得使用水冷空调系统。朗豪坊距海滨较远，只能采用气冷空调系统，但考虑到水冷比气冷空调系统节能效率高25%，业主积极与政府部门协商最终使用了水冷空调系统。

2004年朗豪坊建成后，业主也在不断更新调整。登录网站进行搜索，可以发现朗豪坊项目拿到了香港BREEM最高级别的绿色认证。通过垃圾分类管理、增加监测系统、管理空调空气质量系统等措施，业主在原建筑框架上对项目不断进行细微调整，最终达到了理想的效果。

黄燕华

建筑建成后，维护对于保持建筑的活力是至关重要的。

李志高

香港土地面积小，维修费用高，大家都希望项目能留存尽可能长的时间，这需要建筑长期保持在最佳状态。

黄燕华

太古坊项目始建于1993年，距今已经有32年。过去，太古坊是一个工业用地，分布着船厂、汽车维修厂、糖厂以及印刷和出版社。

▲1970年糖厂街

▲1990年糖厂街

此处建起的第一座建筑是德宏大厦。德宏大厦面向英皇道所处位置显著。港东岛地铁线延伸到鲗鱼涌的站台就在大厦附近，趁此机会太古地产在这建起了办公楼并加建了一座横跨英皇道的天桥。

天桥顺势将人流引到了马路对面的大楼，办公楼的大堂也移到了一楼。一年之后，德宏大厦旁建成了多盛大厦与PCCW大厦。

王欧阳对太古坊有很深的感情。1994年开始，王欧阳跟随太古坊的脚步不断成长。

多盛大厦与PCCW大厦建成后，修建对象转到了马路对面，南华早报重建为林肯大厦。之后，我们修建了一座横跨糖厂街的天桥。

天桥成为了糖厂街的标志性建筑，在圣诞节天桥上会布置一棵圣诞树，营造出浓厚的节日氛围。在这之后，我们为华兰路对面的牛津大厦设计了一座天桥接驳回德宏大厦附近的地铁站。

最初，整个项目缺乏规划，业主所发展的对象取决于旧公厦的重建，在这之后项目规划才逐渐形成。未建与已建建筑如何融合，天桥发挥了重要的作用。每当旧建筑处于施工期，太古地产都会使用天桥连接新、旧区域。项目的每一次更新，我们都会思考如何让新的项目顺利融入到原系统。

黄燕华

天桥网络系统搭建的重点在于如何优化以及在建筑拆除之余维持原本的网络，这也是团队30多年来所坚持完善的内容。截止2008年，高308米的港岛东一号是太古坊最高的建筑，我们用天桥将它与旧工厂大厦、未拆的大厦以及多盛大厦附近的地铁站连接起来。

▲港岛东一号

在此期间，我们运用了大量的A&A work，即旧楼改造工程，并开通通道供行人通行。2022年随着建筑拆除的结束，已建成的太古坊一座、二座以及它们中间6500尺的花园开始对外开放。

太古坊的大部分项目都由单一业主负责，我们很荣幸能够参与其中近九成的工程。现在，太古坊10座大厦都采用天桥系统进行连接，并配备花园与其他设施，整体环境可以与中环相媲美。

周月珠

在项目设计过程中，我们始终秉持通过建筑设计推动周边环境可持续发展的理念，这一想法也得到了业主的大力支持。行人网络系统不仅服务于太古坊的居民，也为周边地区的居民带来了便利。过去，英皇道路况复杂，我们将糖厂街的部分行人网络系统进行了优化，现在人们出行很方便。

黄燕华

建楼时，业主都希望采用最新的技术，玻璃幕墙就是其中一种。多盛大厦、德宏大厦建成时间早，玻璃幕墙模数仅有1.2米，加上层高净高度仅有2.4米，但在当时大厦已经达到了A级办公楼的标准。之后，玻璃幕墙材料在太古坊一座与二座的应用中逼近了极限。我们采用了宽度为3米的玻璃幕墙，整个视野变得开阔起来，给人强烈的视觉冲击感。

太古地产对材料的不断追求，使得3米宽的玻璃窗成为新的标准。这也是我们技术上的一个更新，技术只有在不断尝试中才能被运用到极致。

我们想要让租客感受到，我们的产品与众不同。太古坊二座大堂的玻璃幕墙单块模数是3米，高度接近于15米。

▲太古坊二座大堂

两块玻璃之间使用钢构件进行连接，相较于玻璃构件较为狭窄，从外部几乎看不到任何支撑结构，视觉效果震撼。这一支撑设计是香港首创，为了落实这个设计我们与政府展开了大量的沟通最终获得了批准。

黄燕华

系统内的设计都是无障碍的，即使是一些斜坡轮椅也可以顺利通过，同时内部还配有电梯和扶手电梯。系统不仅将太古坊的10座办公楼紧密连接起来，同样也为太古坊附近的居民提供了便利。

同时作为一个公共空间，在下雨天系统还可以为搭乘地铁的行人提供避雨的路线。

周月珠

公共空间如何维持高质量，一定是要具备商业价值与使用需求两种特性。

太古地产会经常举办各种活动，周边的居民也可以加入其中。此外，系统空间中摆放了很多艺术设施，人们可以在上下班途中欣赏这些艺术品缓解疲劳。这些都是我们与业主共同努力所开创的可能。

黄燕华

香港对于BIM的研究开展已久，但BIM在项目概念设计阶段应用较为困难，这一阶段主要依赖于大量的思考。BIM在后续深化设计、施工以及营运阶段发挥了一定作用。以太古坊二座为例，原本的塔楼版面需要190种，经过BIM优化后修改了版面数，提高了制作效率。此外，借助BIM团队可以协调不同的范畴，如结构、机电等，降低出错率。

香港空间使用紧张，一旦出现错误将会降低空间的利用率，这是业主所不愿看到的情况。对此，业主在签订合约前要求团队协调好每份不同的工程，提前设计出三维空间图可以减少失误、增加效率，这些都是BIM在建设期间提供的便利。工程结束后承包商需要设计团队提供一个等级500的BIM交给业主，里面包含了建筑相关的数据，这对后期建筑的营运与管理十分有用。

BIM在起步阶段较为困难。前期设计已经融合，即使是使用多年的行业老手也未必能够推动整个行业运作方式的改变。行业需要足够的时间来习惯新方法。前期设计需要投入更多的时间才能保证后期BIM元素的正确应用。

周月珠

BIM在实施过程中存在困难，事实上行业工作流程与BIM模型建构流程是相抵触的。BIM由小数据慢慢发展出设计方案，而设计方案则由广泛的概念逐渐细化而来。目前，BIM水土不服的问题仍然存在，这需要我们努力与其磨合。仍使用原本的设计方法，BIM难以得到真正的运用，二者存在差异。目前，内地、香港对BIM的运用程度相差无几，传统设计方法与BIM各占一半。

BIM研发需要建筑师参与其中。研发设计师与建筑师之间存在着壁垒，设计师对建筑师的需求了解并不完全，建筑师也无法将需求及时传递给研发设计师，这正是问题所在。

李志高

业主的想法也很重要，对于常常变动的业主而言，不断变化的需求致使前期投入设计的精力都被浪费了。现在香港政府推行的模块用MIC就可以完成，MIC与form follow function（形式跟随功能）很相似，支持板块独立设计。获得典礼后，设计师就可以在其基础上进行调整完成设计。

黄燕华

现在香港有6至7成项目设计采用BIM，政府在审批设计图时也开始转用BIM。对于一些项目，我们可以选择性地使用BIM进行送审。随着使用人数不断增加，BIM的使用情况正在向好发展。

黄燕华

作为一家国际化集团，太古地产明确制定了一套可持续发展的2030策略。在后续合作过程中，团队会按照制定的策略开展工作。太古地产制定的标准相较国际标准更高更严谨，得益于这一标准，我们在项目中设计的可持续性部分得到了很高的认证。可持续性涵盖多方面，项目不同阶段都对可持续性有着不同的要求。太古坊项目从规划、清拆、修建到营运各个阶段，都会考量其中的可持续性。

我们计划在大厦内设计一些通风走廊来提高大厦内的微气候条件。此外，我们用6500平方米的区域打造了一个公园，内有很多绿植与水景，既能改善空气质量也能降低温度。

为保证公园建成后有充足的绿植，我们在2017年订购了香港本土的植物种子进行培育，建筑完工后太古坊的环境质量将会得到进一步提升。

太古坊二座部分能源供应为可再生能源，包括Biodiesel（生物柴油）、风能、太阳能等。我们将这些技术运用到项目中，力求太古坊内的建筑能够获得BEAM的认证，并取得一些优质的建筑大奖。受益于业主制定的高标准，项目整体可持续性发展前景可观。

李志高

提高建筑可持续发展标准有益于行业整体发展。现在，越来越多的发展商倾向选择更高质量的标准。

周月珠

香港发展商对物业的长期持有已成为习惯，尤其重视项目的可持续发展。在项目截止前，发展商也会尽可能对其进行调整，力求达到最佳效果。同时，由于发展商拥有长期持有权，可以灵活调整策略使项目逐步提升，这与内地发展商的认知有所不同。

李志高

K7与朗豪坊项目情况相似，因年久失修渠管爆裂，无人维修情况很严峻。市建局决定对其进行整改。1998年左右，市建局针对观塘市中心发展状况进行了内部商讨，形成了K7项目并将项目划分为5个区域。

2005年市建局邀请多所建筑事务所就观塘市中心改造提出设计方案，各公司提交一份方案，后由市民与市建局专组进行共同评选，最终我们的方案在众多设计中获选。设计评选结束后，我们将市建局与居民愿望进行整合形成了初步的规划方案，并将其递给了城规会。

黄燕华

工业大厦主要集中于地铁线的另一侧，附近分布着居民住宅以及小商铺、大排档，叫作裕民坊，是一个有着旧香港特色的地方。

李志高

为确保项目顺利开展，团队对观塘及周边地区进行了走访。改造地区是一个斜坡，长时间往返比较辛苦。经过不断地沟通，我们给出了这个设计方案。

观塘区内原有的设施在重建后需要分配到1-5个新划分的区域，具体如何安排这些设施需要分阶段慢慢推进项目实施。

由于香港地理面积狭小无法实现设施来回转移，因此新区的重建与划分是同步进行的。K7项目整体难度略高于太古坊，观塘市中心区域公共设施更多并且许多市民都在使用这些设施。

黄燕华

不同于常规的拆旧换新的重建理念，市建局希望重建项目能够保留一些园区特色。我们在设计过程中谨守这一理念，结合现有元素设计出合适的方案。

周月珠

K7项目延续了朗豪坊的设计理念，基于业主需求探索设计的多样性，并思考如何在设计中贯彻多样性。项目原本计划将大排档、大食堂安置在人流较少的地方，这个想法忽视了人员及其它因素无法成立。这也是我们之前所强调的一点，探索多样性需要考虑不同人员的使用需求。

李志高

项目对交通系统进行了优化。观塘区中心堵车情况严重，重建后将改为无车地带，外部的车流设计由双向改为了单向。针对巴士、小巴、的士车站混合的问题，我们对车站进行分层，上层为巴士、下层为小巴与的士。受制于香港冬季短、夏季长的热带气候，市民反馈候车过程很热，为解决这一问题车站开设了空调冷气。

周月珠

项目持续发展的关键在于需求，哪里存在需求，哪里就会有发展机遇。

黄燕华

项目已建好3个分期，目前4、5期地块暂时停止了招标。过去一年，市建局尝试过招标，但未能成功。我们希望可以亲自参与到项目后期的建设，这也是政府的规划需求。

李志高

由于经济问题，项目正面临不小的挑战。发展商希望通过对项目元素的细微调整来提高整体地块的经济效益，待到第二年再对地块进行开发。

周月珠

在香港，地产商与政府均认为项目工期灵活，这与香港的土地合同年期紧密相关。在内地，土地合同年期是固定的，这意味着项目难以分多期进行。当市场在短期内无法适应项目，后期的可持续发展将难以维系，这需要政府为发展商提供合适的条件。正如之前所提到的天桥项目，在内地这样的项目实施往往比较困难，这与政府的政策也是紧密相关的。

2006年，一群建筑师参与/发起了BBU展览【已建（built）在建（being built）未建（unbuilt)】。

2022年，阿尔法大会重新邀请20位当年参展的建筑师再次相聚，老友们在这里回顾作品与人生，此后每年阿尔法建筑大会以BBU的形式邀请建筑师参与。

BBU是一个展览，BBU是一次相遇，BBU是一些欣喜，BBU是一刻动容... ...

▲2022BBU

▲2023BBU

▲2024BBU

感谢每一位参与BBU的建筑师：

BBU@2022：蔡田田、曹声东、陈丽乔、龚维敏、黄捷、刘珩、刘晓都、罗建中、米笑、倪阳、庞伟、邱慧康、汤朝晖+杨晓川、汤桦、王维仁、冼剑雄、谢应岷、许迪、钟乔

BBU@2023：王辉、俞挺、宋刚+钟冠球、袁奇峰、Chris & Jasmine、丁劭恒

BBU@2024：宋晔皓、柳亦春+陈屹峰、孙一民、李宝章+李方悦、陈栗、石璐、Mr. Mark Dekker

广州城博建科展览有限公司是一家全球性的展览项目运营公司，隶属于全球第一大展览集团英富曼展览集团，伦敦证券交易所股票交易代码：INFORMAPLC(INF.L)，每年全球举办展览450+场次。

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广州绿色之春文化传播有限公司（以下简称绿色之春）是具有先锋理念的建筑文化与当代艺术的专业传媒公司，从事策划和组织高水准的建筑和艺术展览与活动；以及策划、编辑、设计和出版高质量的设计和艺术原创图书与杂志。

绿色之春也致力于普及和推广建筑文化，希望有更多普通市民关注自己生活城市的变化，关注建筑品质的优劣给日常生活带来的影响。